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海外投資方案
海外房產(chǎn)投資哪里最吃香
近日，李嘉誠129億港元抄底英國倫敦的綜合房地產(chǎn)項目，至此，其近年在英國的投資總額已超過300億英鎊(折合3720億港元)。李超人的一舉一動歷來被投資者視為參考指南，而據(jù)仲量聯(lián)行最新研究報告稱，2013年倫敦吸引中國房地產(chǎn)投資者的投資總額達到21億美元，而在2012年，這個數(shù)字僅為2億美元。去年另一個吸引最多中國資本進駐的市場是美國，吸金額高達29億美元。在亞太地區(qū)，投資者首選市場為澳大利亞和新加坡，分別吸引7億美元和10億美元資金。
值得一提的是，作為去年的“黑馬”，無論是出海建房的中國開發(fā)商、還是出海搶房的個人投資者，馬來西亞都成為海外投資占比最大的市場，高達37%，而突如其來的“馬航事件”是否會波及在馬來西亞布局的中國房企?小投資者們還會一如去年那樣滿腔熱情赴馬置業(yè)?
海外房產(chǎn)投資哪里最吃香？
中國投資者海外住宅投資的國家
A、去年英美市場吸引中國資本最多
日前，仲量聯(lián)行舉行2014海外房地產(chǎn)投資媒體見面會，給出了一組數(shù)據(jù)：當前中國海外商業(yè)地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)快速增長的勢頭，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76億美元;而2012年和2011年的這一數(shù)字分別為33億美元和29億美元。
紐約和倫敦成為全球吸引中國資本最多的城市。2013年中國投資者在紐約房地產(chǎn)市場的投資額達29億美元，在倫敦的投資總額為21億美元。
仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏預計，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的總投資額有望突破100億美元大關。
B、中國投資者謀求開拓新的國際市場
早期中國房企的海外投資，僅著眼于紐約、倫敦、新加坡等英語區(qū)國家的全球核心城市，主要是看重這些地區(qū)市場透明度高，中國人口密度也最大。而由于回報率更高等因素，中資已經(jīng)逐步向全球的二線市場滲透。
2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細分市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時，中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長，綠地集團近期收購倫敦Ram啤酒廠地塊以及大連萬達集團決定在倫敦“九榆樹地區(qū)”新建一個酒店和住宅綜合體項目便是例證。
C、私人投資者普遍接受當前略低的回報
“多數(shù)亞洲、歐洲和大洋洲國家的超級富豪在海外投資時優(yōu)先考慮購買北美物業(yè)，其次為歐洲物業(yè)。”第一太平戴維斯發(fā)布最新報告中指出，直接持有成熟區(qū)域房產(chǎn)猶如“避風港”，頗受私人投資者追捧。值得注意的是，中國、新加坡和俄羅斯是僅有的作為新興經(jīng)濟體卻擁有較高房產(chǎn)投資額的幾個國家。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示，私人投資者在房地產(chǎn)領域的投資更放眼長遠，因此普遍可以接受當前略低的投資回報，認為海外房地產(chǎn)投資比其他類型的投資更容易把控。
簡可表示：“目前，大部分的中國私人財富在海外市場的投資仍主要集中在市場成熟的英語國家，如英國、加拿大、美國和澳大利亞。而在這些市場的機遇被充分挖掘后，投資區(qū)域有望擴展到歐洲大陸和新興亞太市場。”
專家建議
美國澳洲正處于 投資“機遇之窗”
在大量中國資金投向海外的趨勢下，投資者最關注的無疑是哪些國家的房地產(chǎn)目前最值得投資。高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東表示：“從房地產(chǎn)的市場周期來看，美國和澳洲正處于機遇之窗 時期，目前投資環(huán)境較好。”
林國東解釋：境外國家為了經(jīng)濟增長，會制定吸引外資的政策，這一時期被稱為“機遇之窗”，也是黃金機遇期，就那么幾年。而當熱錢大量涌入影響到當?shù)氐拿裆鷨栴}時，移民及外資政策就會收緊，防止熱錢推高樓價。因此境外的投資往往具有周期性。像新加坡，前幾年海外人士到新加坡購房很火，去年新加坡就專門針對國外購房者提高了印花稅，現(xiàn)在新加坡就不值得投資了，加拿大的情況也一樣。
從目前來看，美國及澳大利亞均處于房地產(chǎn)市場的高速增長周期中。美國的一線城市的房地產(chǎn)處于谷底反彈階段，短期內(nèi)升值空間大。林國東向記者介紹，以綠地集團開發(fā)的洛杉磯大都會項目為例，一人購房可全家獲得美國綠卡。這一政策無疑對海外投資者有著巨大吸引力。
而澳大利亞的情況與美國類似，其目前對海外資金呈開放態(tài)度，只要投資額度達到500萬澳元(約合3000萬元人民幣)，即可無條件投資移民。雖然目前澳大利亞的房地產(chǎn)價格處于歷史最高時期，但林國東仍然認為這一地區(qū)升值空間巨大。
而在傳統(tǒng)的歐美發(fā)達國家中，英國以及加拿大的房地產(chǎn)市場相對而言已經(jīng)進入了增速放緩期，兩國也均在不同程度上收緊了投資政策。這兩個地區(qū)雖然從長期來看，房地產(chǎn)仍然處于升值通道，但目前并不處在最佳投資窗口。
至關注
1 馬航事件給樓市潑冷水?
2013年，碧桂園在馬來西亞的樓盤勁銷百億，令眾多發(fā)展商眼紅手熱，跟風者不絕。由于歷史淵源、飛機航程只需4小時等原因，發(fā)展商對廣東人到馬來西亞投資移民置業(yè)一致看好。然而，今年發(fā)生了馬航370航班“失聯(lián)”事件，同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，這一事件將大大打擊廣東人去馬來西亞旅游、置業(yè)的信心。“估計1-2年內(nèi)難以恢復。”
但仲量聯(lián)行國際資本集團亞太區(qū)總監(jiān)Alistair Meadows認為，這是單獨性的事件，并沒有改變馬來西亞本身的投資環(huán)境。去年中國投資者在海外40億美元的住宅地產(chǎn)開發(fā)中，37%都投向了馬來西亞市場，而緊隨其后的是馬來西亞的鄰居新加坡，占到了26%。他樂觀地認為：馬航事件帶來的影響有限，理由是資本會流向有錢賺的地方。隨著時間的推移，國人投資將不會排斥馬來西亞市場。
世聯(lián)行CEO朱敏卻持反對觀點，“馬航事件肯定會有影響，現(xiàn)在進入馬來西亞的開發(fā)企業(yè)就那么幾個，我估計短期內(nèi)銷售業(yè)績會受到影響。”
的確，這種影響短期內(nèi)恐無法避免。去年因單盤成交超過100億元而成為馬來西亞最大房地產(chǎn)開發(fā)商的碧桂園，在馬航事件發(fā)生后，3月10日到3月31日，其股價就從4.11港元跌到了3.24港元，降幅達21%。盡管股價下跌的原因有很多，但馬航事件的影響顯然也是其中一個不可忽略的因素。日前，有房企人士更透露說：原計劃的馬來西亞住宅項目推售時間恐怕要無限期押后。
地產(chǎn)專家趙卓文提醒，2014年碧桂園在馬來西亞或許不會像2011年的星河灣在鄂爾多斯那么糟糕。“然而，2014年的國際房地產(chǎn)投資，風險并不會比國內(nèi)低。這是我們都要警覺的事情。”
2 跟著李超人抄底倫敦房產(chǎn)?
日前，李嘉誠旗下和黃獲批在倫敦發(fā)展涉及達10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項目。資料顯示，連綠地集團今年1月份也豪砸12億英鎊投建倫敦住宅項目。
去倫敦買房真的很有錢景嗎?上月，英國主要提供按揭貸款的主流銀行之一哈里法克斯的調(diào)查顯示，英國房價上漲勢頭在加速。據(jù)該行調(diào)查，房價2月上漲了2.4%，這是自2007年10月以來房價最快的增幅。英國大部分地區(qū)房價都在上升，漲幅最快的是倫敦，2月份房屋套均價格上升13.8%至41.4萬英鎊。
據(jù)了解，由于各國富人競相來倫敦買房，讓英國建筑商偏向發(fā)展高端房地產(chǎn)，以致低端住宅供給缺口加劇，英國樓市有失控之虞。記者注意到，按照倫敦市政府的規(guī)定，海外房企在倫敦開發(fā)房地產(chǎn)項目時，須留出一部分作為“廉價房”以解決當?shù)氐褪杖肴后w住房。“中國買家花幾百萬買的房子，本地人僅花幾分之一就能買到，放售、出租會不會有難度?”有專家稱。
另一個值得注意的是，從2015年4月起，外國人出售英國的房產(chǎn)，增值部分要交稅。
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